Insieme al contratto di mutuo viene stilato un documento molto importante che si chiama piano di ammortamento. Con questo documento l'ente finanziatore e chi richiede il mutuo definiscono le condizioni che il mutuatario dovrà rispettare per ripagare il debito contratto con il mutuante. Il piano di ammortamento contiene la definizione di tutte le rate da pagare e specifica tutte le informazioni di pagamento come scadenze e composizione delle quote di interesse e di capitale. Stilare il piano di ammortamento definitivo, cioè riguardante il mutuo completo, è possibile solo quando il mutuo è a tasso fisso, dato che il tasso di interesse calcolato sulle varie rate è fisso e non varia in relazione all’andamento dei mercati finanziari.
Quando invece il tasso di interesse è variabile, si stendono dei piani di ammortamento di breve durata, di solito un anno, trascorso il quale si predispone un nuovo piano di ammortamento, ricalcolando il tasso di interesse in base all'andamento dei mercati finanziari.Ogni rata del mutuo compresa nel piano di ammortamento è composta da una quota che corrisponde al capitale iniziale prestato e da un’altra parte che corrisponde agli interessi da corrispondere a chi ha concesso il mutuo.
La maggior parte dei mutui presentano un limitato periodo iniziale, in cui si rimborsano i soli interessi (non il capitale), detto preammortamento. Il preammortamento varia da ente ad ente e si aggiunge al periodo dell'ammortamento aumentando la durata complessiva del rimborso. Molti istituti finanziari includono il preammortamento nella durata del mutuo, ma per compensare la riduzione dell'ammortamento, le rate sono più alte, quindi non c'è alcun vantaggio economico per il mutuatario.
Vi sono diverse tipologie di ammortamento di un mutuo:
- l'ammortamento alla francese è il più noto; Ogni rata prevede una quota capitale ed una quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi. All'inizio quindi la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre verso la fine del mutuo aumenta la quota capitale;
- piani di ammortamento a rate crescenti; le rate per il rimborso del mutuo non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata;
- piano di ammortamento libero; le rate sono composte solo dalla quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze fissate precedentemente;
- ammortamento a rata fissa e durata variabile; in questo caso la rata rimane costante mentre le variazioni dei tassi determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso;
- piano di ammortamento tedesco; è simile al piano di ammortamento francese dato che prevede il pagamento di una rata costante, con la differenza che il pagamento degli interessi avviene in via anticipata, cioè all'inizio del periodo in cui gli interessi maturano;
- piano di ammortamento americano, detto anche a due tassi; coinvolge un'operazione di finanziamento ed un'altra di investimento. La rata viene divisa in due parti: la prima ripaga il costo degli interessi, invariati per tutto il tempo, l'altra è indirizzata ad un piano di accumulo retribuito ad un tasso di norma inferiore, con l'obiettivo di capitalizzare il fondo di ammortamento, dando origine ad un importo pari al debito contratto.
