Un momento particolarmente importante per chi desidera vendere o acquistare casa è la firma del preliminare di vendita, detto anche comunemente Compromesso.Nel compromesso, l'aspirante acquirente consegna all'aspirante venditore una somma di denaro detta caparra confirmatoria, a titolo di anticipo per l'esecuzione del contratto di compravendita. La caparra in questo caso ha funzione confirmatoria e cioè di anticipo per l'esecuzione del contratto di mutuo.
Il versamento può anche avvenire a titolo di caparra penitenziale, per cui, se a recedere dall'impegno di acquisto è l'aspirante acquirente, questi dovrà per legge rinunciare alla caparra già versata; se invece a rompere la promessa di vendita è il venditore dell'immobile, questi dovrà restituire il doppio della caparra penitenziale all'aspirante compratore. Se la caparra è a titolo penitenziale, e cioè vi è connesso il diritto di recesso, deve essere esplicitamente dichiarata tale al momento del versamento, con accordo fra le parti contraenti. Una volta consegnata la caparra, le due parti si riservano la scelta tra l'acquisto/vendita e il recesso. Il recesso può avvenire quindi unilateralmente, ma è anche a titolo oneroso.
E' anche possibile versare un acconto, cioè una parte del prezzo prima della stipula del contratto di vendita. L'acconto, a differenza della caparra, va sempre restituito se la compravendita non va a buon fine. L'acconto, la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale vengono comunemente consegnati all'atto della sottoscrizione del preliminare di vendita.Il preliminare di vendita impegna aspirante venditore ed aspirante acquirente a stipulare entro una certa data l'atto pubblico di compravendita.
Si tratta quindi di un contratto preliminare (diverso dal contratto definitivo) che si stipula quando la compravendita, per diversi motivi, non può concludersi in brevissimo tempo. Per esempio nel caso in cui l'aspirante compratore non ha a disposizione l'intera somma per acquistare l'immobile e deve chiedere un mutuo.
Nel compromesso relativo ai mutui si stabilisce: il prezzo dell'immobile; le modalità di pagamento del prezzo concordato; la data di stipulazione dell'atto pubblico, chiamato anche rogito; l'importo versato a titolo di acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale; in questo contesto bisogna anche presentare la dichiarazione di assenza di ipoteche sull'immobile in questione; la descrizione dell'immobile e delle sue pertinenze; la dichiarazione che l'immobile è regolare rispetto alle norme sull'edilizia, oppure la dichiarazione che gli eventuali abusi edilizi sono stati condonati.Tutto ciò che viene firmato dalle due parti in sede di compromesso ha un'importanza notevole in quanto successivamente, nel rogito, il notaio dovrà riportare tutte le clausole acquisite mediante compromesso e tralasciare solo le condizioni in palese contraddizione con la legge.
Si ricorda che il compromesso è uno dei documenti da presentare in fase di richiesta di un mutuo.Si consiglia inoltre di rivolgersi ad un agente immobiliare, magari non interessato alla compravendita, per verificare che le condizioni e le clausole siano effettivamente corrette e complete.
