Per accendere un mutuo le banche e gli istituti creditizi richiedono delle garanzie reali e personali.La garanzia reale, anche detta diritto di garanzia, ha lo scopo di tutelare la banca in caso di mancato rispetto delle condizioni contrattuali da parte di chi usufruisce del mutuo. In presenza di insolvenza del mutuatario, la garanzia reale dà, all'istituto che finanzia, il diritto di espropriare e vendere il bene che il mutuatario ha dato in garanzia e che, generalmente, corrisponde all'immobile per cui è stato acceso il mutuo.
Si parla di garanzia reale nel caso di ipoteca, pegno e privilegio. Nel caso di accensione del mutuo si utilizza l'istituto dell'ipoteca, chepuo' essere iscritta quasi esclusivamente su beni immobili (ma anche su beni mobili registrati). Ciò che viene ipotecato deve obbligatoriamente essere iscritto nei pubblici registri immobiliari in modo tale che gli immobili in questione siano resi pubblici.
Esistono diversi tipi di ipoteca. Quella utilizzata nel caso dei mutui è l'ipoteca volontaria. L'ipoteca volontaria viene iscritta appunto volontariamente dal mutuatario sull'immobile che si vuole acquistare (ma anche su altro bene di cui si sia il legittimo proprietario) e che si intende porre a garanzia del debito. Esiste anche l'ipoteca giudiziale e l'ipoteca legale, che invece vengono iscritte rispettivamente in virtù di una sentenza del giudice e di una norma legislativa.
Le banche generalmente richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore sempre maggiore del finanziamento che si deve erogare, in modo tale da coprire, oltre che il capitale erogato, anche gli interessi concordati, gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardo o mancato pagamento delle rate, i premi delle assicurazioni obbligatorie, gli oneri erariali, i tributi, gli oneri notarili, le spese giudiziali che la banca dovrebbe sostenere nel caso di recupero delle somme dovute.
E' importante ricordare che l'ipoteca in Italia viene cancellata per legge nel caso in cui trascorrano venti anni dalla data di iscrizione e questa non venga rinnovata. Trascorsi i 20 anni predetti l'ipoteca risulta automaticamente cancellata, senza la necessità di fronteggiare ulteriori spese notarili. Perciò chiunque desideri stipulare un contratto di mutuo con una durata superiore ai vent'anni dovrà tener conto del fatto che bisognerà anche procedere a rinnovare l'ipoteca, con le connesse spese notarili.
In aggiunta all'ipoteca, a discrezione dell'istituto finanziario che accende il mutuo, possono essere richieste delle garanzie aggiuntive, come ad esempio una fidejussione. La fidejussione è un istituto attraverso cui un soggetto si impegna di fronte all'istituto creditizio a garantire il saldo del debito del mutuatario, nel caso in cui questi si trovi nell'impossibilità di pagare. Il creditore potrà quindi rivalersi sul patrimonio del fidejussore, che di solito, visto il gravoso impegno firmato, risulta essere uno parente stretto del mutuatario.
